Právní poradna
Vážení čtenáři,
služba "právní poradna" Vám umožňuje získat bezplatně radu v oblasti realitního práva a obchodu s nemovitostmi. Právní poradce vybrané realitní kanceláře zodpoví Vaše dotazy k příbuzným tématům, prostřednictvím svěřeného emailového účtu pravnik@levnebydleni.cz. Na tuto adresu můžete zasílat své stručné dotazy. Do emailu prosím uvádějte specifikovaný dotaz a své jméno. Další poradnu na téma hypotéky naleznete zde v sekci FINANCE.
JUDr. Lubomír Vrťátko, právní poradce PALACE DEVELOPMENT, s.r.o. odpovídá na Vaše otázky.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jiří Voldán, 25.9.2008
Dobrý den,
od developera jsme koupili byt v domě, ve kterém jsou tři byty. K bytu náleží i podíl na pozemku ve společném vlastnictví.Kupní smlouvu jsme s developerem uzavřeli jako první, nicméně do katastru bylo dříve zaneseno vlastnické právo sousedky. Tzn. v době, kdy jsme se stali vlastníky bytu, již měl pozemek ve společném vlastnictví dva spoluvlastníky - developera a sousedku. Nepotřebujeme v takovém případě souhlas sousedky s prodejem, aby byl převod platný? Před vlastní kupní smlouvou samozřejmě předcházela smlouva o budoucí smlouvě kupní a před ní rezervační smlouva...
Předem děkuji za odpověď,
Jiří Voldán
JUDr. Lubomír Vrťátko
Na Váš dotaz nelze fundovaně odpovědět bez znalosti příslušných listin.Nicméně ,v obecné rovině, pokud předmětný pozemk má spoluvlastníky,pak tito mají předkupní právo ve smyslu § 140 občasnkého zákoníku.Otázkou je zda ho využijí.
S pozdravem JUDr Lubomír Vrťátko,advokát
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Magda Špilínková 12.8. 2008
Dobrý den,
vlastníme rodinný dům a nedávno se zjistilo, že chybou v dědictví se nějakým způsobem zapomněla převést 1/8 domu. Tudíž 1/8 vlastní někdo jiný. Je to již 22 let, kdy se dědilo,a proto bych se chtěla zeptat, jaké situace mohou nastat z druhé strany? Mohou po nás chtít, abychom 1/8 odkoupili, a když na to nepřistoupíme, mohou tuto část prodat někomu cizímu? Může nám soud nařídit, abychom je vyplatili? Podotýkám, že celých 22 let o této skutečnosti nikdo nevěděl, tudíž do domu vlastník 1/8 žádné peníze neinvestoval.
Děkuji za odpověď.
Špilínková
JUDr. Lubomír Vrťátko
Vážená paní, podle § 140 občanského zákoníku /dále o.z./ převádí-li se spoluvlastnický podíl,mají spoluvlastníci předkupní pávo, ledaže jde o osoby blízké.Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou spoluvlastníků a o vzájemném vypořádání, nedojde-li k dohodě, zruší podle § 142 o.z. spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého ze spoluvlastníků soud,přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věciNení-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenoou náhradu jenomu nebo více spoluvlastníkům. Pokud jde o investice, pak odpověď dává § 137 odst. 1 o.z.,který říká, že podíl vyjadřuje míru jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Jinými slovy-stručně řečeno-onen spoluvlastník se měl podílet 1/8 na nákladech ale i výnosech nemovitosti, to vše může být komplikované promlčením,ale to již přesahuje možnosti této krátké odpovědi.
S pozdravem JUDr Lubomír Vr'tátko, advokát
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vlášková 2.8. 2008
Dobrý den,
Ctěla bych se zeptati , jak mám postupovat ve věci spolupodilnictví 1/2 Nemovitosti 3+1 92m2 +2 sklepy okr Nymburk Katrst Milovice n/l. Byla jsem částečně vyplacena z podílu na nemovitosti a to 250.000 kč+40.000kč za exek. Jeho odhad , který bez mé účasti byl vytvořen na 750.000kč v roce 2006 . Já jsem zrušila dohodu písemně u jeho advokátky , a požaduji nový odhad , na to my bylo po 4 měsíců dáno na Soud , že prý se obohacuji i když jsem stále LV zapsaná a mám 1/2 spolup.
Děkuji za vyízení mého pořadavku Vlášková.
JUDr. Lubomír Vrťátko
Važená paní, z Vašeho ne zcela jasného podání zřejmě vyplývá,že jste uzavřela jako spoluvlastnice jedné poloviny nemovitostí dohodu o zrušení spoluvlastnictví a vzájemném vypořádání,která byla později asi zrušena. Nyní zřejmě byla podána žaloloba podle § 142 občanského zákoníku .Pokud tomu tak skutečně je,tak spoluvlastnictví zruší na návrh jednoho ze spoluvlastníků .Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci .V soudním řízení pak by byla výše vypořádání stanovena soudem jmenovaným znalcem za účelem vypracování znaleckého posudku..
S pozdravem JUDr. Lubomír Vrťátko
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Petr Matocha 21.8. 2008
Dobrý den,
bydlím v Praze s mojí babičkou (93let) již 9 let ve společné domácnosti a starám se o ní. Před měsícem jsem si dovolil odjet na jeden víkend pryč z Prahy. Bohužel babička během mé nepřítomnosti upadla a nemohla vstát a jelikož jsem já nebyl v krátkém dosahu zavolala hasiče, aby se dostali dovnitř (hasiči dorazili na místo i s policií a záchrankou), čímž vznikl velký povyk. Majitel mě kontaktoval a říkal, že si nepřeje něco podobného, aby se opakovalo, a aby se babička po návratu z nemocnice vracela do bytu pokud by nebyla pod 24 hodinovým dohledem. Já pochopitelně nemohu během dne co jsem v práci být 24h s ní. Má majitel právo na toto rozhodnutí? Dále se ptám, zda bych měl nárok po smrti babičky právo užívat byt (ve kterém jsem již 9 let trvale hlášen). Podotýkám, že mě majitel již dopředu upozornil, že až babička umře ať nepočítám s tím, že tam budu moci zůstat. Nejsem zapsaný v evidenčním listu na byt, ačkoliv jsem změnu o počtu osob při přihlášení k babičce majiteli hlásil (korespondenčně a doporučeně). Bohužel u případného soudu, bych kvůli závisti a justu ostatních partají v baráku nemohl počítat s jejich kladným vyjádřením, že tam skutečně bydlím!!
Děkuji.
JUDr. Lubomír Vrťátko
Vážený pane, Na jednu stranu lze asi pochopit jistou starost majitele domu,ale to neznamená,že by Vám mohl nařizovat,že Vaše babička má být pod Vaším 24 hodinovým dohledem....Pokud jde o otázku případného přechodu nájmu,tak ten je řešen v § 706 občanského zákoníku.Předpokládám,že nejde o byt ve společném nájmu manželů,pak v případě smrti nájemce se stávají nájemcem mimo jiné jeho děti,vnuci a další, kteří p r o k á ž í ,že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti.Nájemcem se také stává vnuk nájemce ,který pečoval o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byl odkázán výživou,jestliže p r o k á ž e ,že s ním žil ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemá vlastní byt. Z toho vyplývá,že v případném soudním sporu byste nesl důkazní břemeno ohledně prokázání uvedených skutečností.Důkaz evidenčním listem a výpovědi nájemníků jsou v takovýchto soudních sporech běžné,avšak nebývají to důkazy jediné.V rámci dokazování může být učiněn dotaz na odbor sociální péče a pod.,důležitý také může být výsledek dědického řízení.Pokud jde o přihlášení k trvalému pobytu,tak ten sice o něčem svědčí,ale sám o sobě nezakládá nějaký nárok ohledně přechodu nájmu.Je také možné ,aby babička sepsala např.notářsky ověřený zápis ,kde by celou skutečnost popsala.Ještě bych Vám ozřejmil touto cestou pojem domácnosti,kterou občanský zákoník v § 115 definuje tak,že jí tvoří fyzické osoby ,které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby.U soudu by se tedy dokazovalo i společné ohrazování těchto nákladů,příkladem takových důkazů by mohly být bankovní příkazy,výpisy z účtů,faktury a další.
S pozdravem JUDr. Lubomír Vrťátko
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
J.Martinek 21.8. 2008
Dobrý den,
prosim o odpoved na nasledujici dotaz. Behem manzelstvi se na me uskutecnil "prevod prav a povinnosti k druzstevnimu bytu" (od pribuzne - babicky). Za clena BD jsem byl prijat na clenske schuzi a najemni smlouva je jen na me. Je mozne osetrit (jak?), aby se tento byt nestal soucasti SJM, kdyz zde manzelka nema trvaly pobyt. V poradne jsem nasel jiz vetu u podobneho dotazu "Společné členství manželů podle §703/2 Obč. zák. a čl. 51 stanov družstva nevzniklo." - ma toto pravni moc? Jak se pripadne vyporadava podil v bytu - z trzni ceny bytu nebo z ceny vkladu clena BD?
Dekuji za odpoveď.
JUDr. Lubomír Vrťátko
Z Vašeho dotazu nevyplývá,zda s manželkou spolu trvale žijete či nikoliv-pak by byla možná aplikace ust. § 703 odst 3 o.z.Trvalý pobyt sám o sobě nezakládá nějaký občanskoprávní nárok.Podle § 143a o.z. mohou manželé zúžit formou notářského zápisu společné jmění manželů.
S pozdravem JUDr. Lubomír Vrťátko
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
26.5. 2008
Dobrý den,
V restituci jsem získal pozemky, na nichž v minulých letech vyrostlo JZD. Polovina jedné z budov stojí na mém pozemku, druhá na pozemku souseda. Vlastníkem budovy je třetí osoba, která ji využívá k ustájení dobytka. Naše ostatní pozemky užívají pro pastvu (1ha), ale za pronájem nám nic neplatí. Ani o něj nemají zájem, pouze o koupi. O prodej nemám zájem zase já, jelikož se jedná o pozemky v katastru hlavního města a nabízená cena 2kč za metr mi připadá směšná. Už mi dochází trpělivost a rád bych stav věcí konečně změnil. Vlastník budovy ovšem tvrdí, že jako majitel stavby můj pozemek užívat může. Rád bych tyto pozemky začal užívat sám, co ale dělat s pozemkem pod budovou?
Předem Vám děkuji za odpověď.
JUDr. Lubomír Vrťátko
Co udělat s pozemkem pod budovou?Předně se pokusit uzavřít s vlastníkem stavby smlouvu o nájmu.Dalším řešením je odprodej části pozemku /patrně po vyhotovení geometrického plánu na oddělení části pozemku/.Pokud to z nějakého důvodu nepůjde,pak podle mého názoru vzniká vlastníku stavby bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 a násl. občanského zákoníku.Výše tohoto obohacení by potom dosahovala výše nájmu obvyklého v daném místě a čase.Každopádně by bylo dobré prověřit na stavebním úřadě,zda je předmětná stavba kolaudována,resp. zda se nejedná o nepovolenou stavbu.
S pozdravem JUDr. Lubomír Vrťátko
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dne 1.5.2008 převzal službu "právní poradna" JUDr. Lubomír Vrťátko.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Andrea 23.4. 2008
Dobrý den,
potřebovala bych odbornou radu , týkající se možnosti přihlášení k trvalému pobytu. A to: Jsem vlastíkem polovinu rodinného domu, druhou polovinu vlastní někdo jiný. Já a má rodina jsme zde hlášeni k trvalému pobytu, ten druhý vlastník ne. Je možné aby se přihlásil do tohoto č.popisného bez našeho souhlasu nebo to dovolil někomu jinému? (dům má jedno č.popisné, je to jedna bytová jednotka, i když má dvě patra-klasický rodinný dům.)
Děkuji moc za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Oba spoluvlastníci mají zcela stejná práva a povinnosti vůči společně vlastněné nemovitosti - jste-li v domě přihlášeni vy, máte právo tak učinit s celou svou rodinou i druhý spoluvlastník bez toho, aniž by se vás musel dotazovat. Jiný případ by byl, kdyby druhý spoluvlastník chtěl do domu nastěhovat nějakou cizí osobu - pak by s vámi musel tento záměr konzultovat.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
K.Šebestová 23.4. 2008
Vážená paní doktorko,
zdravím Vás a prosím o Váš názor na moji situaci : Dlouhá leta žiji na Praze 6 v nájemním domě, který restituenti prodali italské firmě, která má s byty jasné úmysly a nás původní nájemníky postupně vystěhovává.Původně bylo řečeno, že všichni dostaneme odstupné na pořízení jiného bydlení, nyní mi ale přišla výpověď z nájmu bez náhrady z důvodu vlastnictví nemovitosti a bez přislíbeného odstupného. Je pravda, že jsem majitelkou chalupy u Harrachova, ale jedná se o typickou chalupu, kterou jsme kdysi s manželem pořizovali pro zlepšení zdraví našich dětí.Ptám se zdvořile, zda má význam se nějak proti výpovědi bránit, nevím, jak je vykládán a posuzován tento výpovědní důvod v případě soudního projednání.
Děkuji Vám za Váš názor, v kladném případě se samozřejmě obrátím na
právníka.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud máte ve svém vlastnictví výlučně objekt určený k rekreaci, nikoli bydlení, pak rozhodně máte šanci úspěšně se popsaným praktikám ubránit.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tomáš Lauryn 23.4. 2008
Dobrý den.
Potřeboval bych malou radu. Vlastním nemovitost ve městě a jediná přístupová cesta k mému domu vede přes cizí pozemek, který si nyní majitel chce oplotit. Co mohu dělat?
Předem Vám děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
obrý den! Tento problém jste měl řešit už dávno. Nicméně - je třeba dohodnout se sesousedem na zřízení věcného břemene k jeho pozemku ve váš prospěch. Jde-li o jediný možný přístup k vaší nemovitosti, můžete se uzavření smlouvy o věcném břemeni domáhat i soudně. Podotýkám, že věcné břemeno lze zřídit jak bezúplatně, tak i za úplatu.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jiří Vozňák 23.4. 2008
Dobrý den,
bydlím v městském bytě s regulovaným nájmem. Pokud by město byty (resp. celý panelový dům) odprodalo novému soukromému vlastníkovi, je tento povinen zachovat i nadále regulované nájemné nebo naopak s prodejem domu regulované nájemné skončí?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! I v tomto případě musí být zachováno regulované nájemné. Nový vlastník totiž koupí domu vstupuje do všech práv, ale také povinností, vlastníka předchozího.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vlaďka Kašparová 23.4. 2008
Dobrý den paní doktorko,
obracím se na Vás s prosbou o radu. Od listopadu 1995 bydlíme v družstevním domě s 42 byty. V tomto domě bylo dle zák. 72/1994 v zákonné lhůtě(30.6.1995) podáno celkem 31 žádostí o převod bytu do osobního vlastnictví(OV). V současné době je již 15 bytů do OV převedeno a další se postupně budou převádět. Jelikož jsme v době možnosti podat tuto žádost ještě v domě nebydleli, rozhodli jsme se požádat o schválení převodu družstevního bytu do OV mimo zákonnou lhůtu. Ovšem Představenstvo Bytového družstva (BD) doporučilo Shromáždění delegátů naší žádosti nevyhovět. Tak se i stalo. Od června 2006 zastávám v domě funkci předsedy výboru samosprávy. S nástupem do této funkce přišlo i pár šokujících informací o špatně odváděné práci ekonomického úseku, kdy se chybně odváděla daň z příjmu, nedodržovala se dotační kázeň,nehradila se daň silniční atd. Kromě toho, že se muselo FÚ vše doplatit bylo BD vyměřeno penále. Nemusím zdůrazňovat, že se nejedná o malé částky. Nemáme s manželem vůči tomuto vedení žádnou důvěru a proto jsme se rozhodli opakovaně podat žádost o schválení převodu družst.bytu do OV mimo zákonnou lhůtu. Prosím, poraďte nám, zda máme nějakou šanci s žádostí uspět nebo budeme muset situaci skutečně řešit stěhováním, tak jak nám poradil právník BD?
Děkuji Vám za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud se nemýlím, tak vaše žádost o převedení bytu do osobního vlastnictví by za uvedených podmínek vůbec neměla podléhat jakémukoli "schvalovacímu procesu", a to ani pokud něco podobného je ve stanovách družstva. Družstvo je jednoduše a jasně povinno ze zákona vaší žádosti vyhovět. Pokud se bude bránit, doporučuji obrátit se na advokáta, který vám problém pomůže řešit.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
P. Raška 23 .4. 2008
Dobrý den,
jsem vlastníkem bytu v domě, kde máme společenství vlastníků jednotek. S manželkou přemýšlíme o možnosti odkoupení části společných prostor (sklep), které nejsou využívány. Můžete mi prosím poradit, jakým způsobem postupovat?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! V daném případě musíte postupovat především podle stanov vašeho společenství (zřejmě budou takovou transakci za určitých podmínek umožňovat). A samozřejmě - musíte svůj záměr projednat se všemi spoluvlastníky a pokud s ním budou všichni souhlasit, je třeba nechat si sepsat kupní smlouvu - advokátem či notářem, protože nebude právě jednoduchá a tuto nechat zapsat v katastru nemovitostí. K následné platbě daně z převodu nemovitostí (plátcem je ze zákona prodávající) je třeba rovněž znaleckého posudku o ceně kupované části nemovitosti.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Daniela Hrabáková 15.4. 2008
Dobrý den paní doktorko,
chystáme se s manželem koupit dům ale zjistili jsme že na něm vázne zástavní právo smluvní.Ráda bych věděla co to vlastně je a jaké by nám z toho vyplývaly povinnosti a je-li vlastně možné aby vlastník tento dům prodával bez souhlasu zastavitele nebo i se souhlasem a také jak je možné toto právo zrušit či vymazat z katastru nemovitostí.
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Zástavní právo smluvní nebývá překážkou prodeji zastavené nemovitosti. Většinou je lze "zrušit" jeho výmazem z katastru nemovitostí. Je jen třeba dbát na to, aby v kupní smlouvě bylo přesně vymezeno za jakých podmínek a kdy bude vymazáno. Určitě jetřeba nechat si prodávajícím předložit smlouvu o zřízení tohoto práva, abyste jako kupující věděli, jaké podmínky jsou v ní pro výmaz zápisu zástavního práva stanoveny.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jaroslav 14.4. 2008
Dobrý den,
chtěl bych se s vámi poradit, jaké mám možnosti. Jsem nájemcem obecního bytu v Praze a před dvěma roky jsem se rozhodl, že si postavím rodinný dům. Ten už mám zkolaudován a já i manželka v něm bydlíme. V bytě jsem nechal bydlet svého synovce a jeho manželku a platí nájem. Přihlásil jsem je na trvalý pobyt, ale byt je napsán pořád na mne. Teď se mají byty v privatizaci prodávat a já mám zájem o jeho koupi. Je možné ho čistě podle práva koupit tento byt, když už jsem spolumajitelem rodinného domu a mé jméno je v katastru nemovitostí, nebo je možnost se domu zříci ve prospěch manželky a sepsat u notáře darovací smlouvu?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Čistě teoreticky jste ztratil nárok na nájemní smlouvu v obecním bytě, jakmile jste zkolaudoval vlastní dům. Pokud jste dosud nedostal výpověď z nájmu bytu, je to zřejmě jen proto, že obec o vašem vlastnictví domu nic neví. Dá se ovšem předpokládat, že v okamžiku privatizace bude obec obezřetnější, a pokud zjistí zmíněné nesrovnalosti, nepochybně vám raději dá výpověď z nájmu, než by vám byt prodala (svým nájemníkům obce vždy prodávají byty za mnohem nižší cenu, než je cena tržní), protože jej prostě může prodat mnohem výhodněji. Pokud synovec s manželkou nevedli s vámi jako nájemcem společnou domácnost nejméně 3 roky před tím, než jste se odstěhovali do vlastního domu, pak ani na ně vaše nájemní právo nemůže podle zákona přejít. Obávám se, že v tomto případě nepomůže ani darování nového domu manželce - ve vztahu k obecnímu bytu by to byl jednoznačně spekulativní právní akt. Závěrem tedy konstatuji, že s největší pravděpodobností se vám byt získat nepodaří.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Milada 14.4. 2008
Vážená paní paní doktorko,
chtela bych Vás poprosit o radu. S manželem jsme se rozhodli, že si koupíme rodinný domek. Všechno bylo v pořádku, až do chvíle,než jsme zjistili z výpisu katastru nemovitostí, že na na domek jsou 2 exekuce, které nám majitel zatajil. Prodali jsme byt a za 4 týdny se máme vystěhovat nevíme jak dál postupovat. Prosíme Vás proto o radu.
Předem děkujem za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud ještě nemáte uzavřenu kupní smlouvu na takto zatíženou nemovitost, nejjednodušší je prostě ji nekoupit a najít si jinou. I když i exekucemi zatíženou nemovitost lze prodat a koupit, ovšem pouze s vědomím a souhlasem exekutora. V každém případě doporučuji konzultovat věc s advokátem.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Markéta Voltrová 11.4. 2008
Dobrý den paní doktorko,
Již více než 2 1/2 měsíce řeším koupi bytu, který je momentálně rozestavěn a v rezervační smlouvě ani budoucí kupní smlouvě nejsou jinak řešeny přístupové cesty k bytu. Celou dobu se snažím u své banky (KB) dotáhnout do konce vyřešení poskytnutí hypotéky, ale bohužel marně. Developer věděl od začátku, že si budu chtít vzít hypo u své banky a to z důvodu výhodnějších %. Požadované dokumenty k hypotéce jsou dodávány hrozně pomalu a nyní jsem se dostala do stádia, že mi některý nechce vydat vůbec. Pro získání hypotéky u mé banky je jako jedna z podmínek předepsáno písemné doložení jak budou přístupové cesty řešeny - věcné břemeno u vlastníků bytu či obec apod. Stavba měla být realizována bez jakékoliv zástavy u banky a z toho důvodu jsem si mohla dovolit řešit hypotéku přes jinou banku než ČS, která s nima spolupracovala na předešlém projektu a nabízejí ji klientům i pro tento projekt. Tento týden jsem zjistila, že je na pozemcích, kde se stavba realizuje, zástava u ČS. O tom mě nikdo neinformoval a myslím si , že se tím má situace ještě více komplikuje. Developer přistoupí na to, že hypotéku budu mít od KB jedivě za předpokladu, že v podmínkách úvěru ani následně nebude nikde figurovat budoucí řešení přístupových cest. V této problematice se nevyznám, ale myslím si, že neošetření přístupových cest pro mě v budoucnu může znamenat velký problém, že ano? Je prosím v nějakém § zákona řešena podmínka řešení přístupových cest k bytové jednotce? Jestliže podlehnu nátlaku, potvrzení o přístupových cest pro KB nedostanu a hypotéku podepíšu u ČS, nemusím se obávat nějakých problémů do budoucna? Jsem tak tlačena do kouta, že jestliže se nerozhodnu do pondělí, tak můj byt nabídnou někomu jinému (vzhledem k tomu, že jsem byla mezi prvními zájemci, tak ho mám o 100 tis. levnější a teď by samozřejmě cenu zvedli).
Velice děkuji za Vaši radu.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Žádný zákon sice výslovně neupravuje povinnost řešit přístup k nemovitosti před jejím prodejem či výstavbou, nicméně nechápu, proč se této úpravě prodejce tak urputně brání. Nicméně právě tato urputná obrana vyvolává podezření. Na vašem místě bych se za dané situace "dotlačit" ke koupi nenechala. Koupě bytu s takto nezajištěným přístupem, zejména jde-li o výstavbu, hrozí do budoucna nejrůznějšími a vždycky nepříjemnými problémy. Navíc - pokud jste nebyla informována o zástavě pozemku ve prospěch banky, dává vám takové zatajení důležité informace právo od jakékoli již uzavřené smlouvy odstoupit bez nároku na jakouko-li finanční kompenzaci od druhé smluvní strany. Tolik obecně - přesnější být nemohu, protože neznám obsah uzavřených smluv, ani kompletní související skutečnosti.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Foltýn 11.4. 2008
Vážená paní doktorko,
s přítelkyní jsme se rozhodli pro koupi bytu od kamaráda, který v něm žije. Avšak vlastníkem bytu je obec, která ho před 8 lety nechala postavit s nějakými státními dotacemi a počátečním vkladem nájemníků a uvalila na něj zástavní právo smluvní. To zní, že po dobu 20 let nesmí současný majitel (kamarád) daný byt prodat ani pronajímat. Po uplynutí 20 let a zaplacení částky XXX pak byt bude převeden do osobního vlastnictví kamaráda. Začátkem roku si kamarád koupil dům. Dům potřebuje rekonstrukci a ta je finančně náročná. Potřebuje tedy peníze a rozhodl se, že byt prodá. Jenže by to bylo porušení smlouvy a obec by mu srazila velkou část počátečního vkladu...a něco málo vrátila. Otázka: Jak tety byt od něj koupit? Pozn: Převod práv pro užívání bytu nelze... Přemýšleli jsme o nějaké smlouvě mezi sebou, že: (zjednodušeně) My bychom mu jakože poskytli finanční zálohu (ve výši za jakou chce byt prodat) na koupi bytu, na který bude mít nárok až po 12 letech. Za podmínek, že nám umožní bydlení v daném bytě (ihned od složení finanční zálohy)... Po dvanácti letech zástavní právo zanikne, byt se převede na něj, on ho převede na nás a záloha bude splacena. V případě, že nebudeme moci užívat byt, nebo byt "prodat" někomu jinému + třeba další nějaké podmínky, bude záloha vrácena v plné výši. > > > > Obci by se řeklo, že v bytě bydlí pořád kamarád
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Chápu sice situaci vašeho kamaráda, nicméně - smlouvy jsou od toho, aby se plnily. To je jedna ze základních zásad práva a já jsem právník. Nechtějte po mně, prosím, abych vám vymýšlela, jak smlouvu obejít.
Děkuji za pochopení a přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Petr Kodet 11.4. 2008
Dobrý den,
Pronajimam maly byt v osobnim vlastnictvi, a rad bych se s Vami poradil jak spravne postupovat vuci najemci, ktery nesplaci najem podle smlouvy. V uzavrene smlouve je toto ustanoveni: "/V případě, že nájemce bude v třídenním prodlení s platbou dohodnutého nájemného ... je pronajímatel oprávněn okamžitě odstoupit od této dohody s tím, že nájemce byt vyklidí do tří dnů ode dne písemného doručení odstoupení od této dohody./" Jedna se mi o reseni situace, kdy najemce odmitne byt vyklidit. Jsem opravnen vymenit v byte zamky a jeho veci vystehovat do placeneho skladovaciho prostoru? Muzete event. poradit jine vhodne reseni?
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Citované ustanovení z nájemní smlouvy se mi jeví býti vůči nájemci nanejvýš diskriminační a dost se divím tomu, že někdo může takovou smlouvu jako nájemce podepsat jinak, než v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek. Tím chci říci, že má-li více takto postavených ustanovení, byla by taková smlouva zřejmě soudem zrušena jako neplatná od samého počátku. Vzhledem k uvedenému (a stejně tak proto, že neznám obsah a znění celé smlouvy) vám s tímto problémem nemohu pomoci.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bezděková Silvie 10.4. 2008
Dobrý den, mám dva dotazy:
1) manžel je vlastníkem obecního bytu ( tedy má na něj dekret ), vzala by mu obec byt v případě že by si koupil rodinný domek? 2) Obec nám bude nabízet byt do odkupu v privatizaci a po odkoupení chceme byt prodat a koupit rodinný dům. Je možné ho prodat hned po odkupu? Nebo rovnou s jeho odkupní cenou? Není nějaká lhůta, po kterou lze byt prodat pouze s tím, že zaplatíme z prodeje daň?
Moc děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud bude mít manžel jako nájemce obecního bytu svů vlastní byt či dům, je to důvodem k výpovědi nájmu bytu bez náhrady. Pokud obce privatizují svůj domovní majetek, v kupních smlouvách je vždy uvedeno období, po které nelze takto získaný byt prodat třetí osobě, ale jedině zpět obci. Je tomu tak proto, že obce vždy prodávají byty svým nájemníkům za cenu nižší, než je cena tržní, a tedy aby zabránily spekulačním koupím obecních bytů.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mirek 10.4. 2008
Dobrý den paní doktorko.Prosím o Vaši radu.
Před osmnácti lety mi matka darovala rodinný dům a k němu související pozemek. Část pozemku je v našem společném vlastnictví. Nyní jsem se rozhodl dům prodat. Musí s prodejem společného pozemku souhlasit taky matka? A ještě jeden dotaz ,který úzce souvisí. Matka rpohlásila, že pokud budu dům chtít prodat bude požadovat vrácení daru. Má na to právo?
Děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! V prvé řadě - vy sám můžete prodat jen tu část spoluvlastnictví, která vám náleží a jedině s předchozím souhlasem druhého spoluvlastníka. Vrácení daru je sice možno požadovat (soudní cestou), nicméně jen ze závažných důvodů, jejichž existenci a závažnost zváží soud.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Šafránek 8.4. 2008
Dobrý den paní doktorko. Chtěl jsem Vás požádat o radu.
Jsem spolumajitelem RD, který jsme spolu s bratrem zdědili po rodičích. Nyní bratr bez mého vědomí prodává svoji část přes RK, která nemovitost vyvěsila i s fotografiemi do své nabídky. Svoji část chtěl nejprve darovat mě a poté mému synovi, který v RD bydlí.
Můžete mi poradit jak postupovat proti takovému jednání, děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Nejprve doporučuji bratra - a třeba i písemně - upozornit na vaše tzv. předkupní právo jako spoluvlastníka, nebo-li na jeho povinnost nejprve nabídnout svůj podíl ke koupi vám. Současně je možno jej upozornit na skutečnost, že pokud bude i nadále vaše předkupní právo ignorovat, jste oprávněn napadnout případnou kupní smlouvu, kterou by svůj podíl prodal třetí osobě, a to pro neplatnost.
Přeji krásný den a děkuji za poděkování!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Šárka Ročňová 8.4. 2008
Dobrý den,
V květnu 2007 jsme s přítelem zakoupili starší rodinný dům.Letos ho chceme rekostruovat.Nyní jsme ale ze statických výpočtů zjistili,že dům je v havarijním stavu a musí se skoro celý přebourat.Je tam špatné zdivo.Myslíte že máme nárok kontaktovat předchozí majitele a vyžadovat po nich nějakou částku na opravu?Dům neodpovídá hodnotě kupní ceny.
Předem děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Tento problém nemohu daným "dálkovým" způsobem posoudit. Je otázka, zda je dům uživatelný a jen nevhodný k plánované rekonstrukci, nebo je ve zcela havarijním stavu a v jakém stavu byl v době koupě , jak byl popsán v kupní smlouvě a jak dalece jste se před koupí se stavem domu seznámili. Máte-li nějaké konkrétní odborné vyjádření o stavu domu, doporučuji konzultovat věc s advokátem, který teprve po seznámení se všemi rozhodnými skutečnostmi může říci, jak lze problém řešit.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kozarová Monika 7.4. 2008
Dobrý den,
vlastním rodinný dům a chtěla bych si koupit družstevní byt. Můžu si byt koupit? Vím, že kdysi to nešlo - mít RD a obecní byt. Existuje vlastně nějaký zákon, který by toto upravoval ( vlastnictví RD i družstevního bytu )?
Děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Koupit si můžete cokoli, co je na prodej. Navíc u družstevního bytu nejde o koupi, ale o převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu. Ustanovení zákona, týkající se obecních bytů, resp. bytů s nájemní smlouvou na dobu neurčitou, nemají s členstvím v bytovém družstvu a z něho vyplývajících práv a povinností k družstevnímu bytu nic společného.
Přeji krásný den a děkuji za poděkování!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kolibáč Jan 7.4. 2008
Dobrý den,
v příloze vám posílám návrh smlouvy.Zajímalo by mě jestli je v pořádku.
Předem děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Vámi požadovanou službu tato "odpovědna" neposkytuje. S konzultací smlouvy se musíte obrátit na advokáta.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Fořtíková Jana 7.4. 2008
Dobrý den,
byl nám nabídnut ke koupi byt na kterém vázne zástavní právo smluvní.Je možné vůbec takový byt prodávat a za jakých podmínek.
Děkuji a přeji pěkný den.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! I nemovitost zatíženou smluvním zástavním právem lze prodávat a kupovat, a to i pomocí hypotéky. Podmínky do značné míry závisí na obsahu zástavní smlouvy. Většinou je třeba zástavu nejprve uhradit a tedy ji také nechat vymazat z katastru nemovitostí. Doporučuji klasickou poradu s advokátem, který po prostudování všech faktů a souvislostí poradí, jak přesně při koupi postupovat.
Přeji krásný den a děkuji za poděkování!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ivan Panáč 7.4. 2008
Dobrý den přeji,
mám k Vám dotaz ohledně zaplacení daní : s manželkou jsme prodali stavební parcelu/kde jsme původně chtěli stavět/ a družstevní byt, a peníze z obou prodejů použili ke koupi rodinného domu.Jak to vypadá s placením daní za tyto prodeje?Pokud jsme použili tyto peněžní prostředky na bydlení,nejsou osvobozené od daní?
Moc Vám děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Za daných okolností jste osvobozenni od platby daně z příjmu. Povinnost úhrady daně z převodu nemovitostí vám však trvá.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lucie Nováková 5.4. 2008
Dobrý den,
obracím se na Vás s prosbou o radu. Za svobodna jsem získala od své matky družstevní byt převodem členských práv a povinností. Nyní jsem vdaná a mám zažádáno o převod bytu do osobního vlastnictví, ale mám obavy, aby se manžel nestal spoluvlastníkem bytu, když vlastnictví k bytu získám v manželství. Manžel v bytě nemá trvalé bydliště, není žádným způsobem v nájemní smlouvě uveden (tam jsou uvedeny pouze naše děti) a je tam napsáno, že "Společné členství manželů podle §703/2 Obč. zák. a čl. 51 stanov družstva nevzniklo."
Předem moc děkuji za radu a objasnění situace.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Za dané situace bude družstevní byt převeden výlučně do vašeho osobního vlastnictví. Je jen třeba "uhlídat", abyste v příslušných smlouvách byla uvedena jen vy sama.
Přeji krásný den a děkuji za poděkování!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lucie 4.4. 2008
Dobrý den paní doktorko,
mohla bych Vás poprosit o radu, jak je to s vydržovacím právem na zahradu? Jak dlouho trvá vydržení zahrady a jak postupovat, pokud 49 let užíváme zahradu, ale přitom dle KN není naše, bohužel nabývací tituly nemáme s dostatečně upřesňujícími údaji.
Děkuji mnohokrát.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Nejprve doporučuji posoudit, zda zahradu užíváte déle než 10 let v dobré víře, že je vaším vlastnictvím. Zdůrazňuji bezpodmínečnou nutnost právě onoho užívání v dobré víře, že zahrada je vaším vlastnictvím. Pokud dojdete k závěru, že obě podmínky splňujete, obraťte se na advokáta, který vám poradí (vypracuje) další postup.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Libuše 3.4. 2008
Dobrý den,
pronajímáme družstevní byt a současní podnájemníci by si tam chtěli zařídit trvalé bydliště. Plynou z toho pro nás nějaká rizika a je potřeba k tomu souhlas družstva?
Děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud je pronajímaný byt nezařízený, pak ze zřízení trvalého bydliště propodnájemníka žádné nebezpečí nehrozí. Pokud jde o souhlas družstva, tam záleží na jeho vlastních stanovách.
Přeji krásný den a děkuji za poděkování!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Michala 1.4. 2008
Dobrý den paní doktorko,
mám poněkud neobvyklý dotaz, ale nevím na koho se mám obrátit. Bydleli jsme v bytovkách, které vlastnil jeden nejmenovaný podnik. Rodiče dostali nabídku dělat správce na stadionu, který v té době tento podnik též vlastnil. Obdrželi nájemní smlouvu na dobu neurčitou s náhradou bytu. Jenže vloni tento subjekt zanikl a stadion odkoupilo město. Letos se rozhodli pro změnu smlouvy na dobu neurčitou, ale bez náhrady bytu. Ve staré smlouvě je byt veden jako byt II. katogorie a přestože se v bytě za celé roky nědělali žádné úpravy v nové nájemní smlouvě je již byt veden jako byt I. kategorie. Je možné takto postupovat? A můžemë se někým způsobem domáhat náhradního bydlení?
Děkuji za vaše zodpovězení dotazu a zato, že jste tu takto volně
přístupná
pro lidi, kteří se v takových věcech vůbec nedokáží orientovat, třeba
jako já.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud nový vlastník (město) nabízí znovu nájemní smlouvu na dobu neurčitou, pak v takové smlouvě nemusí být náhradní byt zmiňován, neboť tento řeší zákon, který musí být respektován všemi vlastníky (pronajímateli). Což znamená, že bez náhrady nelze vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou z jiných, než v zákoně uvedených důvodů (odkazuji na oddíl čtvrtý - §§ 685-719 občanského zákoníku). Pokud jde o změnu kategorie bytu, i zde je všechno správně podle novely zákona (byty už nejsou rozděleny na kategorie, jen na ty, které mají nárok na slevu nájemného vzhledem k nedostatečnosti vybavení a všechny ostatní). Pokud chcete být zcela v klidu ohledně nové nájemní smlouvy, doporučuji konzultovat ji s právníkem.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Patologie 31.3. 2008
Dobrý den,
Prosím o radu. Rodiče zdědili rodinný domek po babičce. Tento asi po 10 letech prodávají. Za utržené peníze bychom chtěli koupit byt. Je nutné podávat daňové přiznání z příjmu a jak vůbec postupovat?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Při prodeji nemovitosti je třeba nechat sepsat kupní smlouvu (nejlépe advokátem či notářem) a tuto nechat zapsat do katastru nemovitostí. Prodej bude zatížen daní z převodu nemovitostí, nikoli daní z příjmu.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nikola Štefanovičová 31.3. 2008
Dobrý den,
prosím Vás o radu, prodáváme byt v os. vlastnictví. Rodiče jsou rozvedeni, každý vlastní 50% bytu. Matku má zastupovat sestra na základě plné moci, kterou ale ještě nemá. Ani není zapsaná na katastru nemovitostí jako vlastník a ani nemá na dané adrese trvalé bydliště. Sestra podepsala s realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu na prodej bytu rodičů s tím, že je tam uvedena jako vlastník. ( bez doložení plné moci od matky). Nacionále otce tam nejsou vůbec. Taktéž chybí označení nemovitosti, pozemku, parcely...atd. Není tam uvedena ani výše provize a ani na co bude použita.Jsou tam uvedeny sankce 13% z ceny nemovitosti, pokud by se tato nemovitost prodala přes jinou RK a taky v případě uvedení nepravdivých údajů. Real. makléř sestře prý tvrdil, že i když ještě nemá tu onu plnou moc, i tak tu smlouvu s ní může sepsat a sestra ji podepsala. Měl pravdu? Je tato smlouva platná?Chceme z ní odstoupit. Lze z ní odstoupit? Táta s prodejem bytu nesouhlasí a my teď nevíme co dělat. Můžou po nás chtít uvedené sankce za nepravdivý údaj o vlastníkovi, který si RK ani neověřila?
Budu vděčná za brzkou odpověď
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Nemohu dost dobře posuzovat smlouvu, kterou neznám. Nicméně z toho, co uvádíte, je zřejmé, že RK bude mít v případě vašeho odstoupení od smlouvy s ní nárok na svou provizi i na sankce za nepravdivé či neúplné údaje, které jste v ní uvedli. Pro přesné posouzení není rozhodné, co si údajně povídala sestra s makléřem, ale to, co je v podepsané smlouvě. A jen tak mimochodem - na co je určena provize RK se nikdy v žádné zportsředkovatelské smlouvě neuvádí - je zcela věcí RK s jak vysokými náklady dokáže ten který obchodní případ zpracovat a jakou část provize si stanoví jako svůj zisk.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Alena Hálová 31.3. 2008
Dobrý den,
moc Vás tímto prosím o radu. Uzavřeli jsme smlouvu o zprostředkování prodeje našeho bytu v os. vlastnictví s RK na dobu určitou. Důvod byl vypořádání jmění po rozvodu. Nyní jsme se konečně dohodli na finančním vyrovnání, bez nutnosti prodeje bytu a prodej si rozmysleli. Je možné stávající smlouvu s RK vypovědět z důvodu, že už byt prodat nechceme? A pokud se zrušit smlouva nedá, jsme povinni byt prodat, pokud RK v té době určité, sežene kupce na dohodnutou cenu? Když už byt prodávat nechceme?
Předem Vám děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Smlouvu s RK nepochybně z uvedeného důvodu vypovědět lze, nicméně stejně nepochybně budete muset RK uhradit její provizi, protože není její vinou, že se plánovaný obchod neuskuteční (RK měla s tímto obchodním případem výdaje, které je třeba uhradit).
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tesařová 31.3. 2008
Dobrý večer,
prosím o radu. Rodiče by mi chtěli darovat družstevní byt, který je již v jejich osobním vlastnictvíí. Jak v takovém případě postupovat? Je k převodu nutný odhad nemovitosti? Jak by to bylo s placením darovací daně a daně z nemovitosti? Je nutný i přepis v katastru nemovitostí? Jak potom postupovat v případě hlasování na členských schůzích bytové samosprávy (lze rodičům bydlícím v tomto bytě dát plnou moc při hlasování na těchto schůzích)? A lze na takový byt zavést břemeno na dožití?
Předem děkuji za Váš čas a Vaši odpověď
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud jde o byt v osobním vlastnictví, lze jej darovat bez jakýchkoli omezení. Je k tomu ovšem třeba řádné darovací smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. Znaleckého posudku není třeba, pokud jsou obdarovaní osvobozeni od darovací daně, což v případě darování mezi rodiči a dětmi jsou. V darovací smlouvě lze zřídit i věsné břemeno užívání pro dárce.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pavla Havlíčková 31.3. 2008
Dobrý den,
ráda bych požádala o radu. Máme pronajaté prostory -- 3 kanceláře + sociální zařízení - vlastně celé jedno patro třípatrového domu -- pro účely podnikání (nebytové prostory). Máme právo užívat přístupovou cestu. Přízemí je též pronajaté -- další nebytové prostory.......jiný nájemce ... Vlastník domu po nás nyní chce zabezpečit a zaplatit výměnu bezpečnostního zámku na hlavních vchodových dveřích do domu. (Nefunkční, nejde zamykat, poukazovali jsme na výměnu z důvodu zabezpečení našich kanceláří). Tvrdí, že je to drobná oprava související s opotřebením. Bezpečnostní zámek stojí cca 2 tis. Kč, ale zde jde o princip, myslíme, že na to nemá právo.Má na to právo nebo ne??
Děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pronajímatel má v tomto případě pravdu, nehledě k tomu, že řádné zabezpečení je i ve vašem vlastním zájmu.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stropková Lenka 28.3. 2008
Dobrý den.
Milá paní doktorko. Mám na Vás pár otázek. S přítelem chceme kupovat dům a potřebujeme kupní smlouvu notářsky ověřenou, aby nám mohli půjčit peníze. Můžeme kupní smlouvu napsat sami? A pak nechat ověřit podpisy před notářem?Kolik činí poplatek u notáře, za sepsání smlouvy?Kolik činí poplatek za ověření popisů? Moc Vás prosím za odpověď.
Předem moc děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Šetřit na nesprávném místě se hrubě nevyplácí. Kupní smlouvu, zejména má-li být i podkladem pro úvěr, vřele nedoporučuji sepisovat amatérsky. Nevěřte, prosím, žádným vzorům nalezeným na internetu! Každý skutečný, konkrétní případ je vždycky něčím jiný, což laik vůbec nepostřehne a vyrobí si tím zbytečný problém. Nechte si smlouvu sepsat advokátem či notářem, kteří ji nejen správně sepíší, ale udělají vám k tomu další službu nepřehlédnutelného významu - podle aktuálního výpisu z katastru nemovitostí jako podkladu k sepsání smlouvy zkontrolují, zda kupovaná nemovitost má či nemá právní vady či zátěže. Je pravda, že na sepsání smlouvy budete potřebovat minimálně 5.000,- Kč, nicméně sepsání amatérské by v důsledcích mohlo znamenat náklady nesrovnatelně vyšší.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Věra Víšková 29.3. 2008
Dobrý den,
Ráda bych Vás požádala o radu v následující věci. Před třemi lety jsme se s manželem rozvedli na základě vzájemné dohody vypracované právníkem, podle níž připadl byt s hypotékou manželovi. Katastrální úřad měl ovšem o dostatečnosti naší rozvodové smlouvy jiné představy než soud a opakovaně odmítal udělat zápis o změně vlastnictví. Nechtěl nám ovšem sdělit, co a jak máme sepsat, aby mu to postačilo. Tak se stalo, že uplynuly tři roky a my jsme se stali automaticky spoluvlastníky bytu. Dnes chceme byt prodat, ovšem předtím musíme dát zápis na Katastru do pořádku. Chceme podat návrh na zápis obou bývalých manželů jako spoluvlastníků nemovitosti po uplynutí tříleté lhůty od nabytí právní moci rozsudku o rozvodu manželství. Můžete mi, prosím, poradit, jaké má být přesné znění tohot dokumentu, aby nám KÚ opět nenapsal, že zápis nelze udělat z důvodu formálních nedostatků?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! S katastrálními úřady je někdy věru těžké pořízení. Nicméně vás musím odkázat přímo na příslušný KÚ, který je povinen vám sdělit své podmínky zápisu. Tato "odpovědna" není určena k tomu, aby tazatelům vypracovávala jakékoli právní dokumenty - to může jedině advokát či notář.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Petr Hruška 26.3. 2008
Dobrý den,
prosím chtěl bych se zeptat jestli by byla osvobozena od darovací daně moje matka, která je dcerou mého dědy a ten je bratranec osoby, která by chtela darovat nemovitost mé matce.
Za odpověď předem děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Tak tohle už je opravdu "desáté koleno", na které se osvobození od darovací daně nevztahuje.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Milan Růžička 26.3. 2008
Dobrý den,
mám následující dotaz: druh s družkou před několika lety zakoupili nemovitost. Na kupní smlouvě jsou uvedeni oba, stejně jako v katastru nemovitostí formou ideální poloviny. Na dokladu o zaplacení nemovitosti je však uveden pouze druh. Mohl by nastat případ, že by družka o svou polovinu přišla, pokud o to druh bude usilovat (např. soudně)?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Soudní cestou (zejména u nás doma) je možné až téměř cokoli. I v tomto případě je možné zpochybnit vlastnictví družky, zejména pokud by nebyla schopna prokázat, že polovinu kupní ceny nemovitosti či jinou odpovídající protihodnotu poskytla ona.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Radek Kaška 25.3. 2008
Dobrý den paní doktorko,
rád bych se Vás zeptal na problematiku podílu na příjmech z pronájmu bytů v domě spoluvlastněném několika spoluvlastníky. V domě je 10 bytů z nichž 3 jsou pronajímány a zbylé jsou využívány jednotlivými spoluvlastníky nemovitosti. Majetkové podíly jsou roděleneny tak, že jen dva ze spoluvlastníků mají podíl větší, než odpovídá jimi využívanému bytu. Dle mého názoru ale díky spoluvlastnictví nemovitosti (byla prodána městem dle občanského zákoníku) má každý ze spoluvlastníků nárok na příjem z nájmu ve výši svého podílu na nemovitosti stejně tak, jako má povinnost hradit opravy nemovitosti. A to všechno bez ohledu na to, jakou část majetku využívá. Je tomu tak?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Se spoluvlastnictvím společných prostor nemovitosti je vždycky potíž. Pravidla si totiž musí spoluvlastníci dohodnout sami - nic "automatického" tady neexistuje, jestliže podíl na faktickém užívání těchto prostor je různý. Na všech souvisících věcech se tedy spoluvlastníci musí nějakým způsobem mezi sebou dohodnout.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Prokopová 25.3. 2008
Dobrý den,
chtěla bych vás požádat o radu týkající se převodů bytů od SBD do OV. Žádost o převod jsme podali do rolu 1995. SBD stále tvrdí ať s převodem bytu nechvátáme a předkládají nám zvrávy o jejich dobrém hospodaření. Nemůžeme propásnout nějkaou lhůtu do které mají být byty převedeny. A jak bychom měli nadále pstupovat.
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Takovýmto způsobem se chová řada SBD, protože jim jde o zachování vlastní existence. Prozatím vám sice žádné "promlčení" vašeho práva nehrozí, nicméně přesto doporučji obrátit se na advokáta, který vám pomůže věc s družstvem vyřídit.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jiří Nový 25.3. 2008
Vážená paní doktorko,
Jsem okolnostmi donucen najít pro svou rodinu nové bydlení. Našel jsem pěkný byt, ale jedná se o prodej ideální 1 vily. Nehrozí nějaké nebezpečí, že o byt v budoucnu přijdu - event. dědicové či prodej druhé poloviny někomu jinému, nebo budu mít já jako 1 vlastník přednostní právo na zbylou část nemovitosti. Případě bych prosil o radu čeho se při koupi této první poloviny vyvarovat, aby bylo těch event. problémů co nejméně.
Děkuji za vaši odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Koupíte-li ideální 1/2 nemovitosti, stanete se spoluvlastníkem se všemi z toho vyplývajícími právy a povinnostmi a o své vlastnictví nemůže přijít jinak, než z vlastní vůle (eventuální exekuci pomíjím). Pokud v budoucnu dojde ke změně v osobě druhého spoluvlastníka, nehrozí jiné nebezpečí, než nebezpečí neshod s onou novou osobou (či osobami). Jako spoluvlastník máte tzv. předkupní právo k oné druhé polovině spoluvlastnictví (ovšem s výjimkou případů, kdy tu svou polovinu spoluvlastník daruje či prodá osobě sobě blízké). A čeho všeho se vyvarovat při uvažované koupi, to by bylo na poněkud delší povídání, než ke kterému je tato "odpovědna" určena. Nicméně - alespoň stručně. Kupní smlouvu doporučuji doprovodit dohodou o užívání, v níž si oba spoluvlastníci jasně vymezí, kdo bude užívat co a jak budou financovány náklady na různé opravy, případně podmínky možných rekonstrukcí či nástaveb apod. Nezapomeňte, že jde o ideální (tedy vlastně jen iluzorní, resp. teoretické) spoluvlastnictví na rozdíl od reality - v ní je vždy mnoho společně užívaných prostor!
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Frantíšek Vácha 25.3. 2008
Vážené paní doktorko.
Mohl bych vás požádat o Váš názor/zvyklosti pri prodeji nemovitosi na téma "jake zařízení patří k domu" pri prodeji pokud smlouva toto specificky neurčuje. Na priklad: stropní lampy, příšroubované věšáky na záclony, sporák v kuchyni, vana v koupelně atd.ale i rozlicčné harampádí které prodejce ponechal v kolne a v garázi jako stará kola, ojeté penumatiky či starou pračku, dřevo do krbu. a více než rok po prodeji se o ně nestaral a neprihlásil se, až nyní je vyžaduje. Pokud některé tyto předměty ještě mám mohu na něm požadovat skladné?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Z vašeho dotazu jsem usoudila, že jste při koupi nemovitosti zřejmě podcenili úlohu předávacího protokolu. Ten by totiž měl doprovázet každou takovou koupi. V něm je dobré popsat všechny věci, které se do kupní smlouvy nedávají, včetně toho, které z nich připadnou novému vlastníku a které zůstávají "uskladněny" pro vlastníka původního a kdy a za jakých podmínek si je vyzvedne. Pokud jste nic takového při prodeji nesepsali, je v tuto chvíli těžké vzájemně po sobě něco požadovat. Takže se prostě pokuste slušně dohodnout.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pokopová 25.3. 2008
Dobrý den,
chtěla bych Vás požádat o radu a pomoc. Otec nyní kupuje od MÚ byt do osobního vl. s předkupním právem na 3 roku(MÚ).otec je již po druhé ženatý a jeho 2 manželka má dceru z prvního manželství( se kterou nemají nejlepší vztahy,ona spolus bývalým manželem jí o vše připravili) Otec by chtěl byt přenechat mě, jeho manželka souhlasí. Jak ale vše vyřešit, mám ještě bratra,ale ten již také dostal dost. Vím,že ale v dědictví musí dostat co je ze zákona dáno. Vyřešilo by to darování což asi nbude možné až po těch 3 letech do kdy bude trvat předkupní právo. Ale mám strach,aby se něco nestalo s manželkou otce a její vykutálená dcera se pak nevyžadovala podílu. bylo by nějaké řešení?
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Obávám se, že v této situaci je každá rada drahá. Po dobu těch tří let se s bytem skutečně nedá nijak disponovat. Jediné, co lze, je případné sepsání závěti, v níž by otec své vlastnictví nějakým způsobem rozdělil mezi vás a vašeho bratra (určitě nebude mít jen onen předmětný byt, ale i jeho vybavení, případně automobil a další a může tedy odkázat vlastní byt vám a ostatní věci vašemu bratrovi). Doporučji poradit se s notářem, který by měl závěť sepsat.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Romana Klímová 10.3. 2008
Dobrý den,
chtěla jsem Vás požádat o radu ohledně možnosti odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní. 6.3.2008 jsem uzavřela smlouvu o budoucí smlouvě kupní (na koupi pozemku). 7.3.2008 mě prodávající telefonicky informoval, že od uzavřené smlouvy odstupuje z rodinných důvodů. Domnívám se, že k tomuto kroku není oprávněn, neboť dle uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě kupní má možnost odstoupit pouze v případě, že by z mé strany nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2008. Chtěla jsem se zeptat, jestli je možné na prodávajícím vymáhat uzavření kupní smlouvy soudní cestou, případně jaká je šance, že k uzavření kupní smlouvy a následnému převodu nemovitosti skutečně dojde.
Předem děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Možnost dostoupení od smlouvy a podmínky takového odstoupení, včetně smluvních sankcí by měla obsahovat smlouva o budoucí smlouvě kupní. Každá ze stran by měla mít možnost od smlouvy odstoupit, a pokud od ní odstoupí z jiných, než ve smlouvě uvedených důvodů, pak by měla být sankcionována příslušnou smluvní pokutou. Vynutit splnění smlouvy o budoucí smlouvě kupní je velmi problematické a převelice záleží jak na obsahu smlouvy samotné, tak na důvodech, které některou ze smluvních stran k odstoupení vedly. Doporučuji proto řádnou poradu s advokátem, který teprve po seznámení se všemi relevantními fakty může poradit přesně.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
František Víšek 10.3. 2008
Dobrý den,
můj dotaz zní - v 2/2005 jsem se rozvedl a naše SJM (byt) jsme vypořádali dohodou přiloženou též k rozsudku. V dohodě nebyla bohužel nemovitost zmíněna s číslem parcely a Katastrální úřad návrh na vklad zamítl a právní úkon (dohodu) označil za neurčitý. V současné době uplynuly více než tři roky od rozvodu a na Katastru nebyla změna "účinně vložena". Čili zápis v katastru nemovitostí (zapsáno stále SJM) není v současné době v souladu se skutečností. Co mám tedy udělat abych toto uvedl do souladu a byt mohl prodat ?
Za odpověď předem děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Bohužel pro vás nemám právě nejlepší zprávu. Pokud od právní moci rozsudku uplynula doba delší 3 let, a to aniž byla provedena právně platná změna v zápisu v katastru nemovitostí, platí, že každý z bývalých vlastníků je spoluvlastníkem ideální 1/2 nemovitosti. Byt tedy můžete prodat, ale jen oba společně. A pro právní čistotu věci je třeba předtím podat na příslušný KÜ nový návrh na zápis vás obou jako spoluvlastníků po uplynutí 3 leté lhůty od právní moci rozsudku o rozvodu manželství, který je třeba doložit originálem či ověřenou kopií předmětného rozsudku.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vejr Miroslav 10.3. 2008
Dobrý den!
Manželka dostala darem pozemek. A z důvodu výměny plotu (stavby nového) z jedné části pozemku,jsme jednali z majiteli vedlejšího pozemku ohledně stavby plotu. Neboť v současné době je na naší straně i část jejich pozemku a jejich studna. Současný plot stojí min. 20let. Jak je to vydržovacím právem. Chtěli jsme s nimi sepsat smlouvu o souhlasu ze stavbou plotu ve stejné poloze.Neboť majitel ústně požádal, kdybychom oplotili studnu. Chtěli jsme to písemně zvrdit,abychom předešli případným problémům-bourání plotu. On z písemnou smlouvou nejdřív souhlasil, ale pak ji odmítl podepsat s tím,že pak po 10letech po podpisu přijde o pozemek a studnu z důvodu vydržovacího práva. Jak je to v z vydržovacím právem-musí tam být písemná smlouva a nebo se prostě pozemek užívá a je oplocen ( a jaká je lhůta). Nechceme majitele (bratra manželky) o nic připravit. Ale nechceme financovat nový plot a za pár let ho bourat a posouvát.
Děkuji za odpověď.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Vydržením lze nabýt vlastnictví jedině tehdy, pokud věc, o jejíž vydržení jde, někdo nejméně 10 let užívá, ovšem jedině tehdy, pokud ji užívá v dobré víře, že je jeho. Ve vašem případě k žádnému vydržení dojít nemůže, protože obě strany velmi dobře ví, co které z nich patří. Pokud chcete svůj problém vyřešit, doporučuji řádnou konzultaci s advokátem, který po seznámení se všemi skutečnostmi, které potřebue vědět, poradí, jak problém řešit.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Gregor Miloš 7.3. 2008
Dobrý den,
potřeboval bych od Vás ujasnit pár věcí. Již 25 let se starám o zahradu své matky, která před 2-mi lety zemřela a o její majetek se nyní soudím se svými dvěma neteřemi. Já mám polovic a ony každá 1/4. Chtěl bych se proto zeptat, zda mám na tuto zahradu nějaké přednostní právo (celkem jsou v dědictví takové zahrady 3, ale já bych měl zájem pouze o tuto). Tato stejná zahrada byly soudním znalcem ohodnocena na cenu 40 tisíc korun, oni však za ni, tedy za tu polovičku, chtějí 60 tisíc. Není s nimi rozumná domluva, proto soud.
Děkuji.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Pokud jde o soudní spor, do tohoto v žádném případě nelze vstupovat žádnými radami zvenčí.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mgr. Radek Jeneš 7.3. 2008
Dobrý den,
od roku 1998 mám nájemní smlouvu na byt v centru Prahy - během let se několikrát změnil majitel nemovitosti, naposledy byla správou bytu pověřena realitní kancelář, která se dostala o značných dluhů.V rámci umoření těchto dluhů se kancelář rozhodla některé byty prodat v exekuci. Exekutor nicméně neuvedl v prohlášení vlastníka věcné břemeno, tedy naší najemní smlouvu.Nový majitel bytu se dožaduje vstupu do bytu a chce nás bez náhrady vystěhovat.Jak jsme dodatečně zjistili,během minulých let také došlo k přečíslování bytů v domě, čili naše nájemní smlouva je na úlně jiný byt, než ve kterém bydlíme.Poraďte mi, prosím, jak máme dále postupovat - napadli jsme pomocí právníka exekuční rozhodnutí, zatím však bez zjevného výsledku. Je taková situace vůbec možná? Jestliže někdo zapomene do prohlášení vlastníka uvést skutečnost, že existuje na daný byt nájemní smlouva a katastr nemovistostí již zapsal nového majitele bytu bez této skutečnosti, musí existovat nástroje, jak zjednat nápravu.Celá věc velmi spěchá, jelikož nový majitel hrozí vystěhováním všech našich věcí z bytu.Může to udělat?
Děkuji moc za Vaši radu i pomoc.
JUDr. Hana Matysová
Dobrý den! Každý nový vlastník nemovitosti, či bytu vstupuje do všech práv a povinností původního vlastníka. Musí tedy respektovat existenci (včetně veškeréhoobsahu) platné nájemní smlouvy a nemá nejmenší právo vás jako řádné nájemníky vystěhovávat. Nedejte se zastrašit - pokračujte v nápravě věcí právní cestou a proti novému vlastníku - pokud se bude fakticky snažit vás vystěhovat - povolejte třeba i policii.
Přeji krásný den!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
motoresty * mezonety * reality * prodej